みなさん、こんにちは！ICOI不動産の松下です。
最近の不動産業界では、中古住宅を購入して自分好みにリフォームして暮らす方が引き続き増加傾向です。そんな中、先日私が担当したお仕事で、「なるほど、これはもっと多くの方に知っていただきたい！」と強く実感した出来事がありました。
今回は、少し建築的な視点も交えながら、これからの時代の中古住宅選びや、家を売る際の大切なポイントについてお話しします。
「中古住宅×ローン減税」の新しい挑戦
先日お手伝いした案件で、中古住宅を購入されるお客様のために「住宅ローン減税の控除額を上げるための、省エネ性能向上」に挑戦しました。
今の税制では、中古住宅であっても建物の省エネ性能を上げる（証明書を取得する）ことで、ローン減税の優遇額を大きく増やすことができます。お客様のこれからの暮らしのためにも「ぜひ取得しよう！」と意気込んで臨んだのですが……実はこれが、想像以上に一筋縄ではいかなかったのです。
対象の物件は「築15年」。
不動産の感覚からすると「まだまだ新しい、しっかりした家」という印象ですよね。しかし、現在の厳しい省エネ基準をクリアしようとすると、築15年の建物でも性能を証明するのが非常に難しいという現実に直面しました。
具体的には、
・断熱材が現在の基準より薄かったこと
・ルーバー窓（ガラスの羽が重なった窓）があり、気密性が足りなかったこと
などがハードルとなりました。
「快適で省エネな住まい」を今の建築基準に合わせて確保するためには、そもそもリフォームを前提としないと難しいケースが多いのです。今回は「内窓（二重窓）を設置するリフォームをしないと、必要な気密性が取れない」という判断になりました。
そこで痛感した、一番の「壁」とは？
性能を上げる難しさもさることながら、今回の仕事で私が最も強く感じたのは、「建物の仕様がわかる資料（図面や書類）の重要性」です。
性能を証明するためには、壁の中にどんな断熱材がどれだけ入っているか、窓の仕様はどうなっているか、といった正確なデータが不可欠です。しかし中古住宅の場合、こうした詳細が図面に残っていないケースが多々あります。
今回の物件も残念ながら詳細な図面が残っていなかったため、当時の「請負契約時の見積書」を引っ張り出し、そこに記載された断熱性能の項目を一つひとつ確認して、なんとか判断することができました。もしこの見積書すら残っていなければ、挑戦すること自体が不可能な状態だったかもしれません。
未来の売り主様・買い主様へ伝えたい、松下からのアドバイス
これからの時代、国を挙げて住宅の省エネ化が進んでいくため、中古住宅の「性能を上げるリフォーム」は間違いなく主流になっていきます。それを踏まえて、今お住まいの家を将来売る可能性がある方に、ぜひお願いしたいことがあります。
・建築時の書類は、どんなに古くてもすべて保管しておくこと
（図面はもちろん、見積書や仕様書、確認申請の書類は宝物です！）
・リフォームやメンテナンスの履歴を残しておくこと
（いつ、どこを直したか、新調したエアコンのスペックはどれくらいか、なども大切な情報です）
これらの書類があるかないかで、将来そのお家が次の買い手様にどれだけ高く、安心して評価されるかが大きく変わってきます。
お家は建てて終わり、買って終わりではありません。
ICOI不動産では、ただ物件を売買するだけでなく、その先のお客様の快適な暮らしや、建物の価値を未来へ繋ぐためのお手伝いも全力でサポートしていきます。
「うちの家、古いけれど性能ってどうなんだろう？」
そんな疑問をお持ちの方も、ぜひお気軽に松下までご相談くださいね！